フラット35は青色申告特別控除を引いて計算する！予想以上の影響が出る人も

個人事業主が住宅ローンを利用したいときの救世主、フラット35。

公式サイトでローンシュミレーションをしていて、年収は青色申告特別控除65万円を引くのかどうか迷ったのではないでしょうか。

結論から言うと、引いて計算します。

確定申告書の第一表でいうと、所得金額等の項目で計算されるということです。

大した影響はない？

いやいや、大ありですよ。

もう少し詳しく知るために、事例を交えながらお話します。

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フラット35は400万円を超えるかどうかで大違い

青色申告特別控除65万円の影響を調べる前に、まずは、たった10万円の違いでフラット35の借入可能額が大きく変わるケースがあるということを見てもらいましょう。

この記事を書いた2025年8月時点のデータをもとに、シミュレーションしてみました。なお、返済期間35年、金利1.870％、他の借入金0円、ボーナス月増額分返済額0円で計算しています。

年収	借入可能額
400万円	3593万円
390万円	3003万円

400万円と390万円、年収の差はごくわずかなのに、借入可能額は590万円も差がありますよね。

これは、フラット35の総返済負担率のルールが影響しています。

400万円以上　35%以下

400万円未満　30%以下

400万円を下回った瞬間に、年収に占める総返済負担率が30%以下に設定されてしまう。これが借入可能額に大きな影響を与えてしまうのです。

先ほどの青色申告特別控除の65万円との関係に話を戻しましょう。

引く前は400万円以上だったけど、引いたあとは400万円を下回っていた場合、思った以上に借りられる金額の総額が減ってしまうのです。

ちなみに、サラリーマンで年収が455万円だった場合は4087万円借りられますが、個人事業主は青色申告特別控除の65万円を引くと、年収390万円計算で3003万円になります。

引いて計算すると聞いてガッカリされているかもしれませんが、それでもフラット35は個人事業主にとって強い味方です。

思ったより借りられないと分かって、別の住宅ローンを考えてみようと思った方もいるかもしれません。

確かに、ほかにも個人事業主が利用できるローンはあります。

ただし残念ながら、ほかの住宅ローンだとさらに条件が厳しくなってしまうのが現状です。

すでに気になる物件があるなら、内見のついでに不動産屋に確認してみてください。ほとんどの場合「フラット35以外はちょっと…」って言われてしまうでしょう。